Byggeprogrammet skal indeholde funktionskrav, der udmønter visionen i ”paradigmer” for udformning af byggeriet. Paradigmerne udtrykker sammenhængen mellem visionen, brugeroplevelsen, de faglige behandlingsparadigmer og bygningsfysikken. Med byggeprogrammet udformes en sammenfattende funktionsbeskrivelse af bygningen, som udgør grundlaget for det senere arbejde med et egentligt udbudsmateriale om projektet.

Aktiviteten i byggeprogramfasen har siden september 2019 i fortsættelse af inddragelsen i visionsfasen rummet yderligere inddragelse af patienter, pårørende, eksperter og medarbejdere.

Arbejdet har været organiseret om hver sit hovedspor:

• Brugerrejsen (patientforløb, sammenhænge på tværs, brugeroplevelsen),
• Funktionsplanlægning af afsnittene (rum, arealer, sammenhænge) og
• Teknisk beskrivelse af byggeriet (principper og minimumskrav).

Alle dele af programarbejdet har taget udgangspunkt i de registrerede brugerønsker, der herefter er blevet bearbejdet i de øvrige grupper. Programarbejdet har sikret fortsat konsistens og sammenhæng på tværs af de tre hovedspor ved workshops og kommentarrunder fra de involverede brugergrupper. Visionens principper og pejlemærker er nøje vurderet for Nordstjernens funktioner og rum.

De indsamlede detaljerede data fra brugerinddragelsen er bearbejdet til et rumprogram til brug ved udbudsmaterialet. Rumprogrammet anviser hvilke rum, der bør være i det kommende byggeri, deres antal, størrelse, indbyrdes relation og funktion. 

Visionen indebærer i øvrigt, at regionen med byggeriet skal være med til at realisere FN´s verdensmål om en grønnere fremtid for os alle. I byggeprogrammet og udbudsmaterialet vil det være et krav til OPP-leverandøren  (Offentlig Privat Partnerskab), at projektet bygges energieffektivt med fremme af genbrug og genanvendelse både i byggeriet og i den efterfølgende drift. Der sættes i den forbindelse også et ekstra fokus på brugernes sundhed og velvære gennem et godt indeklima og de rette byggematerialer.

Arbejdet med byggeprogrammet og udbudsmaterialet forventes afsluttet i foråret 2022.
 

Status for projektets totaløkonomi og løsningsforslag

I forbindelse med beslutning om visionen i september 2019 var det den foreløbige overvejelse om byggeriets størrelse og den afledte økonomi, at Nordstjernen skulle opføres med ca. 20.200 m2 inden for en ramme på 725 mio. kr. Det blev bemærket, at bygningens dimensioner og anlægssummen ville skulle præciseres yderligere i programfasen.

Det har som udgangspunkt været tilkendegivet i forbindelse med visionen, at samtlige funktioner burde placeres i nybyggeri, men dette har ikke kunnet lade sig gøre inden for den økonomiske ramme. Det er løsningsforslaget for projektets disponering, at Nordstjernen realiseres ved en kombination af nybyggeri og eksisterende bygninger. Den samlede økonomiske ramme på 725 mio. kr. kan hermed fastholdes. Der afsættes et samlet areal til centeret på 21.800 m2, heraf ca. 14.650 m2 i nybyggeri og 7.150 m2 i eksisterende bygninger, hvoraf en stor del istandsættes og ombygges til formålet som led i projektet. 

Den samlede udgift fordeler sig som følger på projektets hovedposter:

Udgiftsskønnene er bearbejdet udførligt i forbindelse med programarbejdet. Der tages afsæt i aktuelle erfaringspriser og beløb til uforudsigelige udgifter på 20% og en reservepulje på 75 mio. kr. til robustgørelse af projektets økonomi for at tage højde for kommende udfordringer i markedsprisudviklingen eller hvis projektet udfordres af ekstraordinære udgifter som led i realiseringen.

I alt 690 mio. kr af de 725 mio. kr. vil kunne leasingfinansieres som led i OPP-projektet, mens de øvrige projektafledte udgifter 35 mio. kr. foreslås disponeret af ledige midler på investeringsbudgettet afsat til psykiatriformål. 

Løsningsforslaget lever op til visionen og HOP2025 i forhold til de funktioner, Nordstjernens lokaler i Glostrup kommer til at omfatte. Alle BUC's døgnafsnit, afsnit for spiseforstyrrelser såvel som de planlagte dele af de ambulante funktioner kan samles i Glostrup. Dermed opnås de forventede muligheder for rationel drift, gode arbejdsgange og hensigtsmæssige patientforløb.

Alle døgnafsnit etableres i nybyggeri af hensyn til vanskeligheder ved at etablere gode døgnafsnit i eksisterende byggeri. Der vil derudover blive placeret en stor del af de ambulante funktioner i nybyggeri. 

Ombyggede eksisterende bygninger vil kunne huse den resterende ambulante aktivitet, samt kontorer, skole, fysioterapi samt forskning og mødecenter. Enkelte funktioner vil kunne forblive i nuværende lokaler uden ændringer, da de er forholdsvis nyindrettede. Løsningsforslaget indebærer en høj målopfyldelse i forhold til nærheden mellem de kliniske funktioner, skolefunktion og fx fysioterapi, selvom en del af funktionerne placeres i eksisterende bygninger. 

Det er i særlig grad indplacering af funktioner i ombyggede eksisterende bygninger, der gør det muligt inden for den økonomiske ramme at skabe tilstrækkelig plads til funktionerne, samtidigt med at der er stor sikkerhed for projektets økonomi med puljen til robustgørelse.

I det vedlagte bilag 2 er anført hvilke funktioner, der med løsningsforslaget placeres i nybyggeri og hvilke funktioner, der placeres i ombyggede lokaler. Projektet vil i det kommende arbejde, som for de øvrige større projekter, forberede en række besparelses- og tilvalgsmuligheder, hvis der bliver behov eller økonomisk mulighed herfor. 
 

Øvrige projektafledte udgifter

Ud over de 690 mio. kr. afsættes i alt 35 mio. kr. til øvrige projektafledte udgifter. En mindre del vil gå til midlertidig genhusning i Glostrup i forbindelse med nybyggeriet, mens hovedparten af beløbet vil gå til en varig omplacering af Forsorgshjemmet Solvang (under Center for Forsorg og Behandling, Den Sociale Virksomhed). Solvang er idag placeret i byggefeltet i den østlige ende af matriklen, og der har tidligere været sigtet mod en flytning af Solvang til en af de øvrige bygninger i Glostrup. Denne mulighed udgår med det nuværende løsningsforslag, idet bygningen er disponeret til skolefunktion og fysioterapi for Nordstjernen. 

Solvang har idag lidt snævre rammer i Glostrup, og der er fundet en løsning for Den Sociale Virksomhed, hvor Solvang indplaceres i Psykiatrisk Center Glostrups lokaler på Brøndbyøstervej. Det vil kunne give en god geografisk placering af funktionen, bedre pladsforhold og adgang til et større grønt område. Det udnyttes, at der i forvejen er ledige lokaler i Brøndby, men for at det kan blive stort nok til Solvang, peges der på en modgående flytning af det lukkede sengeafsnit for 11 surrogatanbragte fra Brøndby til Glostrup, hvor der kan etableres 14 pladser. Der opnås samtidig bedre sikkerhedsmæssige forhold for de surrogatanbragte patienter, som placeres i lokaler, der bliver ledige ved fraflytning af de 20 retspsykiatriske sengepladser til Roskilde ultimo 2021 (Ny Retspsykiatri Sct. Hans). I lokalerne er der behov for enkelte tilpasninger, mens de sikkerhedsmæssige forhold er fuldt tilstrækkelige. Løsningen indebærer således, at arealforholdene bliver bedre for både Solvang og for afsnittet for surrogatanbragte patienter. 

Da de projektafledte udgifter på 35 mio. kr. ikke kan leasingfinansieres, er det indstillingen, at der gives tilsvarende investeringsbevilling til formålet som rammebevilling. Beløbet svarer til de ledige midler på investeringsbudgettet, der er afsat til psykiatriformål i forbindelse med Finansloven for 2020.

Det er sandsynligt, at det samtidig med indretning af lokalerne i Brøndby til Solvang vil kunne være hensigtsmæssigt at indhente et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb for klimaskærm og tekniske anlæg. Udgifter hertil afholdes over renoveringsplanen.  
 

Effektiviseringspotentiale i forbindelse med Nordstjernen

Der er gennemført en analyse af det effektiviseringspotentiale, der alt andet lige vil være ved samling af BUC funktionerne i nybyggeriet. Det drejer sig bl.a. om udgifter til bemanding af sengefunktionen, der i dag varetages såvel i centerets lokaler på Bispebjerg Hospital som i Glostrup. På lønsiden drejer det sig bl.a. om varige driftsrelaterede besparelser på 3 - 3,5 mio. kr. årligt, som følge af mulighed for bedre udnyttelse af lægevagtlag og lidt lavere samlet bemanding af sengeafsnit om natten. 

Der vil derudover være en besparelse i regionens udgifter til husleje i lokalerne på Vibeholmsvej (funktionen flytter til Glostrup), hvor der aktuelt er udgifter til husleje på 4,4 mio. kr. årligt.

Det samlede effektiviseringspotentiale kan dermed foreløbigt opgøres til ca. 7,5 - 8 mio. kr. årligt. 
 

Projektet som OPP-projekt

Regionsrådet tog i juni 2020 til efterretning, at der med sigte på gennemførelse af projektet som et OPP-projekt (Offentligt-Privat Partnerskab) søges om deponeringsfritagelse for projektet i Social- og Indenrigsministeriet, da der kan opnås en række fordele ved en OPP-kontrakt med en driftsaftale i en årrække vedrørende teknisk drift og vedligeholdelse af byggeriet, når det er taget i brug. Den forudsatte OPP-model for projektet ligner en totalentrepriseform, hvor projekteringsansvaret er placeret hos OPP-leverandøren, der har ansvaret for projektmaterialet og opførelsen af byggeriet samt ansvaret for koordinering af grænseflader og overholdelse af budget efter indgåelse af kontrakt. I driftsaftaleperioden vil det samtidigt være OPP-leverandøren, der har ansvaret for, at bygningen og dens tekniske anlæg indkøres til den planlagte funktionalitet, og at eventuelle fejl på bygningen afhjælpes. Derudover vil valg af OPP-leverandør i høj grad vægte muligheden for et lavt udgiftsniveau til drift og vedligeholdelse, som vil kunne betyde mere holdbare materialevalg mm. i byggefasen.  

Regionen har med den ønskede konstruktion i forhold til byggeriet samtidig en udstrakt bygherrerolle på linje med sædvanlige totalentreprisekontrakter og vil skulle godkende faseskift m.v.

Regionen får med OPP-konstruktionen dermed gode muligheder for at få et velfungerende byggeri. Regionen opnåede i september 2020 Indenrigsministeriets godkendelse af deponeringsfritagelse for 177 mio. kr. for de første tre års udgifter til projektet. Deponeringsfritagelse for de resterende byggeudgifter vil blive søgt i forbindelse med puljer, der afsættes i økonomiaftalerne i kommende år.
 

Finansieringsvilkår

Regionsrådet tog i november 2020 til efterretning, at der arbejdes videre med at finde den billigste finansiering som grundlag for beslutning om en ramme for leasingfinansiering af projektet. Administrationen har herefter i foråret 2021 gennemført et udbud af finansiering af projektet, hvor det er afklaret, at Danske Leasing (datterselskab hos Danske Bank) på fordelagtige vilkår kan tilvejebringe regionens finansieringsbehov i forbindelse med OPP-projektet. Aftalen giver en samlet ramme eller trækningsret for leasingfinansiering på op til 750 mio. kr. med option om yderligere udvidelse. Trækningsretten kan med aftalen aktiveres efterfølgende, når der træffes beslutning i regionsrådet om afholdelse af udgifter i takt med projektets milepæle.

De nærmere hovedvilkår er beskrevet i det vedlagte fortrolige notat (bilag 3). Der vil være tale om to forskellige rentesatser, dvs. en sats for byggeperioden inkl. forarbejder (2021-2028) og en lidt højere rentesats for driftsperioden på 10 år (2029-2038). Satserne udgør faste tillæg til bankernes variable referencerente (CIBOR), der i øjeblikket er negativ. Den sammenlagte rente kan dog ikke blive negativ. I driftsperioden betaler regionen af på lånet i et 20-års perspektiv, dvs. når aftalen udløber i 2038, skal 50 % af det oprindelige lån indfries, men kan refinansieres uden deponering, hvis regionen opnår fritagelse hertil i de kommende års deponeringsfritagelsespuljer.

Med en samlet udgiftsramme for byggeriet på 690 mio. kr. (leasing-delen) vil der fra 2029 skulle betales afdrag på ca. 35 mio. kr. årligt. Hertil kommer en renteudgift på fx 1-1,5 % af restgælden årligt afhængig af, hvordan CIBOR udvikler sig i perioden.

Det vil herunder være en mulighed at konvertere den variable del af finansieringen via CIBOR til en fast forrentning i lånets løbetid. Administrationen vil arbejde videre hermed med henblik på at reducere regionens økonomiske risiko ifm. projektet. 

Regionen kan til enhver tid vælge at træde ud af aftalen mod indfrielse af restgælden, hvis dette bliver økonomisk muligt og fordelagtigt. 

Der lægges på den baggrund op til, at finansieringsaftalen med Danske Leasing tiltrædes.
 

Familiehus